Durch die letzte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes haben sich die Voraussetzungen, unter denen Beschlüsse einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft auch gegenüber Käufern und anderen Rechtsnachfolgern gelten, erheblich geändert. Die Übergangsvorschrift zum Schutz alter Beschlüsse läuft Ende 2025 aus. Es sollte daher geprüft werden, ob für Altbeschlüsse Anpassungsbedarf besteht.

Vereinbarungen und Beschlüsse

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Beschlüssen und Vereinbarungen. In Vereinbarungen werden allgemeine Festlegungen getroffen, wie beispielsweise die Zweckbestimmung einzelner Einheiten (Wohnnutzung oder gewerbliche Nutzung). An Vereinbarungen müssen immer alle Wohnungseigentümer mitwirken. Anders ist dies bei Beschlüssen: Sie können mit einer Mehrheit gefasst werden und regeln bestimmte Einzelfälle, beispielsweise die Durchführung konkreter Instandhaltungsmaßnahmen. An einem Beschluss müssen also nicht zwingend alle Wohnungseigentümer mitwirken. „Deshalb ist eine Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss auch nur möglich, wenn das Wohnungseigentumsgesetz sie gestattet oder dies durch eine Vereinbarung unter allen Wohnungseigentümern zugelassen wurde,“ erläutert Dr. Philipp Selentin, Geschäftsführer der Notarkammer Thüringen.

Die Bindung von Rechtsnachfolgern

Wichtig wird diese Unterscheidung, wenn es um die Frage geht, ob Erwerber einer Wohnung an die bisherigen Gemeinschaftsregelungen gebunden sind. „Vereinbarungen wirken für und gegen Käufer und sonstige Sondernachfolger generell nur dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.“ erläutert Selentin weiter „Bei Beschlüssen ist die Lage dagegen komplexer.“

Einerseits sieht das Wohnungseigentumsgesetz in bestimmten Fällen unmittelbar eine Beschlussfassung vor, indem eine gesetzliche Vorschrift eine solche ausdrücklich zulässt. Beschlüsse, die auf einer solchen Rechtsrundlage beruhen, bedürfen keiner Eintragung im Grundbuch.

Anderes gilt bei Beschlüssen, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst wurden: Diese müssen zwingend in das Grundbuch eingetragen werden, wenn sie auch gegenüber einem Erwerber Geltung entfalten sollen. Bisher war dieses Problem für vor dem 01.12.2020 gefasste Altbeschlüsse aufgrund einer Übergangsvorschrift nicht akut. Dieser vorübergehende Schutzstatus läuft jedoch zum Ende des Kalenderjahres 2025 aus. Dies gilt insbesondere für Beschlüsse, die auf Öffnungsklauseln beruhen. Inhaltlich kann dies z.B. Beschlüsse über die Zweckbestimmung von Räumen betreffen. Sie wirken ab dem 01.01.2026 nur noch dann gegen Käufer und andere Nachfolger, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.

Weiteres Vorgehen

„Rechtzeitig vor dem Jahresende sollten wichtige Beschlussinhalte ermittelt und darauf geprüft werden, ob sie in das Grundbuch einzutragen sind, um zu vermeiden, dass sie insbesondere gegenüber Käufern keine Geltung mehr entfalten. Es sollten insbesondere solche Beschlüsse untersucht werden, die vor dem 01.12.2020 gefasst wurden und inhaltlich auf einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (sog. Öffnungsklausel) beruhen.“, fasst Selentin zusammen.  

Notarinnen und Notare unterstützen bei Eintragung

Von der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft bis hin zur Eintragung von Altbeschlüssen im Grundbuch stehen Notarinnen und Notare als kompetente Ansprechpartner auch auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts zur Verfügung und beraten zudem in allen Fragen des Grundbuchverfahrens.

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Wenn ein Darlehen endlich abbezahlt ist, fragen sich viele Eigentümer, was mit der dafür eingetragenen Grundschuld passiert. Muss sie gelöscht werden oder kann sie einfach im Grundbuch stehenbleiben? Entgegen landläufiger Meinung bringt das „Stehenlassen“ nur in wenigen Fällen Vorteile, birgt gleichzeitig aber erhebliche Risiken für einen späteren Verkauf oder eine spätere Überlassung der Immobilie.

Löschung der Grundschuld

„Ist ein Darlehen abbezahlt, erlischt eine dafür eingetragene Grundschuld nicht automatisch. Um eine Grundschuld löschen zu lassen, benötigt man zunächst eine beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank sowie eine notariell beglaubigte Zustimmungserklärung des Eigentümers“, erklärt Notarin Dr. Irene Kämper, Pressesprecherin der Rheinischen Notarkammer, und führt weiter aus: „Handelt es sich um eine sogenannte Briefgrundschuld, muss zusätzlich der Grundschuldbrief im Original vorgelegt werden.“

Verkauf der Immobilie

Wird die Immobilie verkauft, müssen bestehende Grundschulden in aller Regel gelöscht werden, denn andernfalls bestünde für den Käufer die Gefahr, dass es nach der Kaufpreiszahlung wegen offener Schulden des Verkäufers zur Zwangsversteigerung kommt. Liegen dem Verkäufer die Löschungsbewilligung und ein etwaiger Grundschuldbrief zu diesem Zeitpunkt (noch) nicht vor, etwa weil das Darlehen noch nicht abbezahlt ist, wird üblicherweise die Notarin oder der Notar mit der Einholung dieser Unterlagen beauftragt.

„Oft werden die Löschungsbewilligung sowie ein etwaiger Grundschuldbrief an den Darlehensnehmer geschickt, sobald das Darlehen abbezahlt ist. Werden diese Unterlagen nicht unmittelbar beim Grundbuchamt eingereicht und die Löschung vollzogen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass sie im Laufe der Zeit – ggf. über Generationen hinweg –verloren gehen. Bei einem verlorenen Grundschuldbrief muss vor der Löschung ein langwieriges und teures Aufgebotsverfahren eingeleitet werden. Das verzögert die Abwicklung des Immobilienkaufvertrags um viele Monate bis schlimmstenfalls Jahre und kann beim Käufer Nichtabnahmeentschädigungen oder zusätzliche Mietkosten verursachen, für die der Verkäufer gegebenenfalls haftet“, warnt Kämper. Hier gilt also: Wer zügig löscht, vermeidet das Risiko, dass viele Jahre später die nötigen Unterlagen nicht mehr auffindbar sind. Vor allem Grundschulden mit Grundschuldbrief sollten daher nach Abbezahlung des Darlehens unverzüglich gelöscht werden.

Übertragung der Immobilie auf Kinder

Auch wenn Eltern ihre Immobilie auf ihre Kinder übertragen möchten, ist es in den meisten Fällen sinnvoll, das Grundbuch „aufzuräumen“ und Grundschulden zu löschen. Häufig möchten sich die Eltern Nutzungsrechte an der Immobilie wie beispielsweise ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht vorbehalten. „Unter Umständen besteht das Risiko, dass der Erwerber die Grundschuld für ein neues Darlehen wiederverwendet. Bezahlt er den neuen Kredit nicht ordnungsgemäß ab, droht eine Vollstreckung durch die Bank und infolgedessen ein Erlöschen des Nutzungsrechts der Eltern“, erklärt Kämper.

Grundschuld im Einzelfall stehenlassen

„Nur selten kann es sinnvoll sein, die Grundschuld stehenzulassen. Dies ist dann der Fall, wenn zeitnah ein weiteres Darlehen aufgenommen werden soll, etwa für eine Modernisierung der Immobilie. Unter Umständen akzeptiert die Bank die bestehende Grundschuld zu denselben Konditionen erneut als Sicherheit. In diesem Fall spart man sich Notar- und Gerichtskosten für die Löschung der alten und die Bestellung einer neuen Grundschuld“, schließt Kämper.

Notarinnen und Notare unterstützen bei der Entscheidung

Ob ein Stehenlassen der Grundschuld sinnvoll ist, hängt von den individuellen Umständen ab. Notarinnen und Notare beraten gerne hierzu, geben auf Nachfrage Auskunft zu den Kosten der Löschung und holen die erforderlichen Löschungsunterlagen ein.

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Eine Adoption kommt häufig dann in Betracht, wenn Kinder über längere Zeit in einer Patchwork- oder Pflegefamilie leben und kaum oder kein Kontakt zu den leiblichen Eltern besteht. Die konkreten rechtlichen Voraussetzungen unterscheiden sich jedoch abhängig vom Alter des Adoptivkinds in spe. Bei minderjährigen Kindern ist die Zustimmung der leiblichen Eltern erforderlich, wobei das bisher bestehende rechtliche Verwandtschaftsverhältnis mit der Adoption endet.

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Adoption von Minderjährigen

Bei einer Adoption vom Minderjährigen wird das Verwandtschaftsverhältnis zur Familie, in der das Kind bisher gelebt hat, immer vollständig gekappt. Soll ein Kind, das mit einem leiblichen Elternteil und einem Stiefelternteil zusammenlebt, adoptiert werden, muss daher der andere leibliche Elternteil zustimmen. Im Streitfall kann stattdessen ein Familiengericht die Zustimmung erteilen. Entscheidend ist, dass die Adoption dem Wohl des Kindes entspricht. Wenn das Kind das 14. Lebensjahr vollendet hat, muss es ebenfalls zustimmen. Vor dem 14. Geburtstag übernimmt dies der gesetzliche Vertreter, zum Beispiel ein sorgeberechtigter Elternteil.

Wenn sich Erwachsene adoptieren lassen

Bei der Adoption von Volljährigen ist die Zustimmung der leiblichen Eltern nicht mehr notwendig. Allerdings muss die Adoption sittlich gerechtfertigt sein. Insbesondere zählt hierzu ein bestehendes Eltern-Kind-Verhältnis. Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Erwachsenenadoption. Bei der sogenannten schwachen Adoption bleibt das Verwandtschaftsverhältnis zu den leiblichen Eltern bestehen. Somit können für den Adoptierten bis zu viermal Erbschafts- und Pflichtteilsansprüche sowie Unterhaltsverpflichtungen entstehen: den leiblichen als auch den Adoptiveltern gegenüber. Die starke Adoption hingegen lässt das Verwandtschaftsverhältnis zu den leiblichen Eltern samt der genannten Verpflichtungen erlöschen.

Voraussetzungen einer starken Adoption

Das Gericht wird der starken Adoption eines Erwachsenen in der Regel nur zustimmen, wenn bestimmte Gründe vorliegen. Hierzu gehört, dass die Familie bereits minderjährige Geschwister des jetzt volljährigen Kindes als Adoptivkinder angenommen hat oder gleichzeitig aufnimmt. Oder der Erwachsene hat schon als Minderjähriger in der Familie gelebt, aber die Zustimmung der leiblichen Eltern zur Adoption fehlte. Weitere mögliche Beispiele sind Ehepartner, die ihre Stiefkinder annehmen, oder wenn das Kind zum Zeitpunkt der Antragstellung noch nicht volljährig ist.

Rechtliche Schritte zur Erwachsenenadoption

Um einen Erwachsenen zu adoptieren, stellen die Adoptiveltern und der Volljährige beim Familiengericht einen notariell beurkundeten Adoptionsantrag. Ist der Adoptionswillige bereits verheiratet oder lebt in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, muss auch dessen Ehe- oder eingetragener Partner zustimmen. Dem Antrag sind etliche Dokumente wie die Heiratsurkunde der Adoptiveltern und polizeiliche Führungszeugnisse beizufügen. Des Weiteren werden die Beteiligten und auch die leiblichen Kinder befragt, um sicherzustellen, dass tatsächlich eine familiäre Bindung besteht.

Kein Unterschied zu leiblichen Kindern

Durch eine Adoption ist das aufgenommene Kind den leiblichen und anderen adoptierten Kindern in allen Belangen gleichgestellt. Dies gilt sowohl für minderjährige, als auch für volljährige Adoptivkinder. Das Gericht übermittelt seinen Beschluss an das Standesamt und die Adoption wird automatisch im Geburtenregister eingetragen. Die Adoptiveltern oder, im Falle einer Erwachsenenadoption, der Adoptierte können jetzt eine neue Geburtsurkunde mit neuem Namen beantragen. Außerdem wird der Geburtsname an den Namen der Adoptivfamilie angepasst. Hier werden keine Ausnahmen zugelassen, was vor allem bei älteren Erwachsenen, die sich zum Beispiel beruflich einen Namen gemacht haben, ein Problem darstellen kann.

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Einen berechtigten Erben vom Pflichtteil auszuschließen, ist von Gesetzes wegen nur in Ausnahmefällen möglich. Mitunter wünschen Betroffene jedoch selbst einen Pflichtteilsverzicht. Dazu ist ein Pflichtteilsverzichtvertrag notwendig. Dabei sind einige wichtige Vorgaben zu beachten.

Wie können Erbansprüche vertraglich geregelt werden?

Wer durch ein Testament oder einen Erbvertrag von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen ist, hat als direkter Angehöriger weiterhin Anspruch auf den Pflichtteil. Dieser entspricht der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Möchte ein Erbberechtigter auf seinen Pflichtteil verzichten, muss dies in einem notariell beglaubigten Vertrag sowohl vom Erblasser als auch vom Erben vereinbart werden. Der Erblasser muss bei der Beurkundung anwesend sein. Der Erbberechtigte kann sich vertreten lassen.

Pflichtteilsverzicht: Was genau bedeutet das?

Ein Verzicht des ordentlichen Pflichtteils betrifft zusätzlich alle weiteren Ansprüche aufgrund des gesetzlichen Pflichtteilsrechts. Dazu gehören Ausgleichspflichtteile, Zusatzpflichtteile sowie Ergänzungsansprüche. Mögliche Erben des Erbberechtigten werden mit dessen Verzicht genauso vom Pflichtteil ausgeschlossen. Sofern der Erbberechtigte im Testament oder im Erbvertrag zusätzlich ausdrücklich vom Erbe ausgeschlossen wurde, wird er vollständig enterbt.

Lesen Sie hier, wie Sie Verwandte vom Erbe ausschließen können.

Wann kann ich jemanden vollständig enterben?

Einen Erbberechtigten nur aufgrund von Vernachlässigung oder Streitigkeiten vom Pflichtteil auszuschließen, ist jedoch nicht möglich. Wer die Auszahlung des Pflichtteils vermeiden möchte, muss nachweisen, dass der Erbberechtigte dem Erblasser oder einer nahe stehenden Person nach dem Leben trachtet. Wurde der Erbberechtigte wegen einer vorsätzlichen Straftat zu mindestens einem Jahr ohne Bewährung verurteilt oder der Aufenthalt in einem psychiatrischen Krankenhaus rechtskräftig angeordnet, ist der Ausschluss ebenfalls möglich.

Pflichtteilsstrafklausel beachten

Ehegatten können bereits im Testament oder Erbvertrag eine sogenannte Pflichtteilsklausel integrieren. Im sogenannten „Berliner Testament“ bestimmen sich die Ehepartner gegenseitig als Erben. Weitere Erbberechtigte werden als Schlusserben eingesetzt. Sollte ein Elternteil versterben und ein Erbe dennoch den Pflichtteil fordern, bekommt dieser auch nach dem Tod des zweiten Elternteils nur den Pflichtteil. Der gesetzliche Erbanspruch entfällt.

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Gerade ältere Menschen verzichten nach Ablauf ihres Ausweises oft auf eine Neubeantragung – etwa, weil sie pflegebedürftig sind oder sich nur noch selten in der Öffentlichkeit bewegen. Was gut gemeint ist, kann jedoch zum Problem werden: Auch bei einer amtlichen Befreiung von der Ausweispflicht sind Notarinnen und Notare angehalten, die Identität der Beteiligten zweifelsfrei festzustellen. Die Notarkammer Sachsen warnt in diesen Fällen vor unerwarteten Hürden bei der Beurkundung von Testamenten, Vorsorgevollmachten oder Immobilienkaufverträgen.

 Identitätsprüfung beim Notar ist Pflicht

Wer einen notariellen Termin wahrnimmt – sei es zur Beurkundung eines Immobilienkaufs, eines Testaments oder einer Vorsorgevollmacht – sollte stets ein gültiges Ausweisdokument mitbringen. Denn es gehört zu den gesetzlichen Aufgaben der Notarinnen und Notare, die Identität aller Beteiligten zweifelsfrei festzustellen.

„Ist ein Beteiligter der Notarin oder dem Notar nicht persönlich bekannt, ist ein amtlicher Lichtbildausweis wie der Personalausweis oder Reisepass vorzulegen“, erklärt Dr. Tobias von Bressensdorf, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. Auch ausländische Reisepässe werden akzeptiert; bei Staatsangehörigen anderer EU-Länder sind zudem Personalausweise zulässig. In bestimmten Ausnahmefällen können auch andere Ausweise als Nachweis dienen.

Eine Besonderheit gilt im Anwendungsbereich des Geldwäschegesetzes, z.B. bei Immobilienkaufverträgen oder bei vielen gesellschaftsrechtlichen Vorgängen. Dort muss der vorzulegende Personalausweis oder Reisepass zwingend noch gültig sein.

Befreiung von der Ausweispflicht: Stolperfalle mit Folgen

Eine oft übersehene Problematik ergibt sich bei Personen, die von der gesetzlichen Ausweispflicht befreit wurden – etwa, wenn sie dauerhaft in einem Pflegeheim untergebracht sind oder sich wegen einer Behinderung nicht allein in der Öffentlichkeit bewegen können. Zwar kann die zuständige Behörde in solchen Fällen eine Befreiung erteilen, doch wird dabei der letzte Ausweis oft eingezogen. „Hier ist Vorsicht geboten. Eine erteilte Befreiung ändert nichts daran, dass grundsätzlich eine Identifizierung anhand eines Lichtbildausweises zu erfolgen hat“, warnt von Bressensdorf.

Ohne einen tauglichen Identitätsnachweis können notarielle Urkunden nicht mit den üblichen Beweiswirkungen errichtet werden – was im Nachhinein zu erheblichen Nachteilen führen kann. So gestaltet sich beispielsweise der Vollzug eines Grundstückvertrags beim Grundbuchamt äußerst schwierig, wenn die Notarin oder der Notar die Identität eines Beteiligten nicht zweifelsfrei feststellen konnte. Auch notarielle Testamente eignen sich in einem solchen Fall nicht mehr uneingeschränkt zum Nachweis der Erbfolge; regelmäßig müssen weitere Nachweise erbracht werden. Die Notarkammer Sachsen rät daher zur Zurückhaltung bei der Befreiung von der Ausweispflicht.

Empfehlung: Frühzeitig Kontakt zum Notar aufnehmen

Wer im Vorfeld einer Beurkundung feststellt, dass er keinen gültigen Ausweis besitzt, sollte dies dem Notarbüro möglichst früh mitteilen. In vielen Fällen kann mit einem vorläufigen Ausweis oder einem alternativen Identitätsnachweis gearbeitet werden. „So lassen sich unnötige Verzögerungen und zusätzliche Kosten vermeiden“, betont von Bressensdorf.

Mehr Informationen und Bildmaterial zu diesem Thema und zu weiteren Themen finden Sie auf der Internetseite des Medienverbunds der Notarkammern unter www.medienverbund-notarkammern.de.